روش های صدور سند مالکیت

• هرچند روش های صدور سند مالکیت جزو دعاوی محسوب نمی گردد، اما از آنجا که شناخت نسبی درباره چگونگی و نحوه صدور سند قطعا می تواند کمک شایان توجهی به افرادی که قصد ابطال سند رسمی ملک را دارند کرده و با اطلاع از این موضوع قادر خواهند بود دفاع بهتری در محکمه داشته باشند، لذا با این وصف بخش قابل توجهی از مواردی که اداره ثبت اسناد و املاک، سند مالکیت به نام اشخاص صادر می نماید را به اختصار بیان می کنیم.

1- ثبت ملک و صدور سند مالکیت بر اساس ماده 21 قانون ثبت اسناد و املاک ( ثبت عمومی املاک)

ابتدایی ترین اقدام قانون جهت ارزشمند کردن سند مالکین در از قانون ثبت مصوب 1310 نشات میگیرد که طی تشریفات کاملی اقدام به ثبت املاک و صدور سند مالکیت نمود. مراحل به اختصار شرح داده می شود.

1-1- انتشار آگهی ثبت عمومی یا آگهی ماده 9 قانون ثبت

آگهی ماده 9 یا ثبت عمومی اولین آگهی در رابطه با ثبت ملک بر اساس قانون ثبت اسناد و املاک به شمار می آید که بر اساس ماده 9 قانون ثبت منتشر می شود و به آگهی ماده 9 شهرت یافته است. سه نکته مهم در این آگهی وجود دارد:

• اولا: قصد اداره ثبت دائر بر ثبت املاک آن محل یا منطقه به کلیه ساکنین اعلان شود.
• ثانیا: تاریخ انتشار آگهی بعدی یعنی آگهی ماده 10 یا مقدماتی به اطلاع عموم برسد.
• ثالثا: به عموم مردم اطلاع داده شود در همان روز انتشا رآگهی ماده 10 یا مقدماتی شماره پلاک ثبتی تعیین و پلاک کوبی یا نصب پلاک انجام و اظهارنامه ثبتی بین مدعیان مالکیت توزیع می شود تا آن را تکمیل و بعدا اعاده نمایند.

2-1- انتشار آگهی مقدماتی یا آگهی ماده قانون ثبت

پنج نکته مهم در آگهی ماده 10 وجود دارد که وقف ماده 10 قانون ثبت و ماده 58 آیین نامه ثبت املاک باید ظرف 30 روز در سه نوبت منتشر شود:

• اولا: ناحیه پلاک کوبی مشخص شود.
• ثانیا: اعلان شود در همان روز انتشار آگهی شماره پلاک هر ملک تعین و به درب ملک پلاک کوبی می شود.
• ثالثا: اعلام شود اظهارنامه بین مدعیان مالکیت یا قائم مقام آن ها در همان روز انتشار آگهی توزیع خواهد شد.
• رابعا: تصریح شود متقاضیان ثبت موظف اند اظهارنامه را تکمیل و نهایتا ظرف 60 روز از تاریخ نوبت اول آگهی به اداره ثبت محل عودت و درخواست ثبت ملک خویش را نمایند.
• خامسا: اخطار شود در صورت عدم تکمیل اظهارنامه و عدم درخواست ثبت باعث می شود ملک به عنوان مجهوالمالک ثبتی آگهی شود.

اظهارنامه ثبتی اساس و بنیان مالکیت متقاضی بر ملک مورد تقاضا است و مندرجات دفتر توزیع اظهارنامه و قبول ثبت، نشان دهنده معرفی ملک به نام شخص معین و احراز مالکیت او توسط اداره ثبت است. زیرا اگر مالکیت وی محرز نشود، درخواست ثبت مورد قبول واقع نمی شود و نامم وی در دفتر توزیع اظهارنامه قید نمی گردد.

به دلالت ماده 110 قانون ثبت، اعاده اظهارنامه ای که در مورد ثبت عمومیاملاک داده می شود به منزله تقاضانامه یا درخواست ثبت ملک است و انتشار آگهی نوبتی توسط اداره ثبت به معنای قبول درخواست ثبت می باشد.

اگر کسی اظهارنامه ثبتی را اعاده ندهد و درخواست ثب ملک خویش را در مهلت گفته شده ننماید، به استناد ماده 139 قانون ثبت و ماده 51 آیین نامه، ملک به عنوان مجهول المالک در دفتر املاک مجهول المالک وارد می شود.

3-1- انتشار آگهی نوبتی یا آگهی ماده 11 قانون ثبت

این آگهی 90 روز پس از اولین آگهی ماده 10، در دو نوبت به فاصله یک ماه در روزنامه رسمی کثیرالانتشار، منتشر می شود. در این آگهی قید می شود که ملک موضوع آگهی با شماره پلاک ثبتی مشخص شده توسط فلانی در خواست ثبت شده است، لذا اگر کسی معترض است باید ظرف 90 روز از تاریخ اولین آگهی ماده 10، اعتراض خود را به اداره ثبت و یک ماه پس از آن دادخواست خود را تقدیم دادگاه کند.

4-1- انتشار آگهی تحدیدی یا آگهی ماده 14 قانون ثبت

این مرحله آخرین گام جهت ثبت ملک در دفتر املاک است. اگر در روز تعیین شدع در آگهی تحدیدی، نه متقاضی و نه مجاورین حاضر نشوند، به استناد ماده 15 قانون ثبت، بدون هیچ اقدام عملیاتی محل را ترک و آگهی تحدیدی با همان شراط  مجددا منتشر می شود و چنانچه در مرحله دوم نیز نه متقاضی و نه مجاورین حاضر نشوند، بدون ترسیم نقشه و صورت مجلس تحدید حدود پرونده را بایدگانی می کنند تا زمانی که مالک مجددا حاضر شود و تحدید حدود به طور اختصاصی انجام شود.

5-1- ثبت ملک در دفتر املاک

پس از طی مراحلی که گفته شد و عدم وصول اعتراض یا رد اعتراض، ملک به استناد ماده 21 قانون ثبت در دفتر املاک به ثبت می رسد و سند مالکیت به نام مالک صادر می گردد. از این تاریخ به بعد به دلالت ماده 22 قانون ثبت، دولت فقط کسی را مالک می شناسد که اسم او در دفتر املاک به ثبت رسیده است و لاغیر.

به استناد ماده 24 قانون ثبت، پس از اینکه نام مالک در دفتر املاک به ثبت رسد، اعتراض از هیچ شخصی قابل قبول نیست، اعم از حقوقی یا کیفیری و متضرر از این موضوعبا اثبات تضییع حق خود، صرفا می تواند از کسی که ملک به نام او به ثبت رسیده است مطالبه خسارت نماید. چون در ثبت ملک از طریق غیر فوق العاده اصل بر ابطال ناپذیر بودن سند است.

2- ثبت ملک و صدور سند مالکیت مواد 147 و 148 قانون ثبت

در تاریخ 1351/10/18 موادی از جمله مواد 147 و 148 به قانون ثبت الحاق گردید و در تاریخ 1370/06/21 این دو ماده مجددا با تغییر اندک دو مرتبه اصلاح و به نوعی مقررات صدور سند به این نحو مجددا تمدید و ادامه پیدا کرد و پس از چندبار تمدید، آخرین بار در تاریخ 1383/09/23 قانون مزبور منقضی گردید و در این دوره ذکر شده بر مبنای این قانون تعداد زیادی اسناد مالکیت صادر شد.

هدف از تصویب مواد 147 و 148 قانون ثبت مصوب 1370

• تعیین وضعیت اعیان املاک ایجاد شده پیش از 1370/01/01
• تعیین وضعیت اراضی کشاورزی، نسق زراعی، باغات ( اعم از شهری و غیر شهری)
• تعیین تکلیف املاکی که به نحو مشاع انتقال یافته اما در تصرف مفروز منتقل الیه است.
• تعیین تکلیف نسبت به اعیان احداث شده در اراضی موقوفه، دولت و شهرداری ها
• تعیین تکلیف املاکی که مالکین عرصه و اعیان از یکدیگر جدا بوده و مورد معامله اکثرا اعیان ملک می باشد.
• تعیین تکلیف املاکی که فاقد سابقه ثبتی بوده و متقاضی به عنوان مالک متصرف است.

اساس صدور سند مالکیت در این قانون تصرف بوده، هرچند که به مالکیت نیز توجه می شود. بعضی از انتقالات به صورت عادی بر اثر گذشت زمان، مدارک آن مفقود شده و یا اساسا انتقال به صورت شفاهی انجام پذیرفته و مکتوب نبوده و دسترسی به فروشنده یا قائم مقام وی نبوده که حسب تحقیق محلی اگر این واقعیت معلوم می گردید، رای به صدور سند مالکیت می شد و در حقیقت نسبت به این املاک، اداعیی وجود نداشت. لکن به دلیل عدم وجود مدارک خرید، تکلیف مالک متصرف بر مبنای قانون مختل مانده بود که ب تصویب این قانون خلا قانونی در این بخش برطرف گردید.

آرا مربوط به ماده 147 موضوع انتقالات اشخاص نیازی به تنظیم سند در دفتر اسناد رسمی نداشت، بلکه رای صادره به آن اعتبار صدور سند می بخشد، در حالی که طبق ماده 148، املاک مربوط به دولت و شهرداری، پس از صدور رای باید در دفتر اسناد رسمی ثبت می گردید. به این ترتیتب که رای برای اجرا به دستگاه مربوطه ابلاغ می گردید تا ظرف مدت 20 روز نسبت به امضای سند اقدام شود.

3- ثبت ملک و صدور سند مالکیت بر اساس قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی مصوب 1390/09/20

پس از انقضای مهلت مواد 147 و 148، مشاهده شد هنوز هم املاکی هستند که از لحاظ اخذ سند رسمی تعیین تکلیف نشده اند و بدون سند رسمی باقی مانده اند که میتوانست آثای سوئی به همراه داشته باشد. به همین دلیل احساس نیاز شد تا قانون مشابه مواد 147 و 148 قانون ثبت برای املاکی مشکل حقوقی دارند و صدور سدور سند مالکیت از طریق قوانین عادی یا جاری ممکن نباشد، با رفع معایب و نقاط ضعف قانون قبلی تصویب شود. بر همین اساس قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی در تاریخ 1390/09/20 در 18 ماده و 19 تبصره تصویب شد.

هرچند در لایحه تقدیمی به مجلس، اعتبار قانون 2 سال تعیین شده بود، اما مجلس شورای اسلامی نهایتا آن را به صورت دائمی تصویب کرد.

برای مثال، اراضی ای که سابقه ثبتی دارند و پلاک مشاعی دارند، اما در وضعیت کنونی به قطعات بی شمار تفکیک و بین مردم خرید و فروش می شود و در عمل مشاع نیست و هریک از مالکین قسمت مشخص و معینی را تصرف کرده و برای خود ساخت و ساز کرده اند. به عبارتی، به صورت مفروزالرعیه در آمده است. هرچند مشکلات آب و برق و گاز این املاک بعضا با مقررات و قوانین خلق الساعه حل شده، اما مجوزات شهرداری و وضعیت مالکیتی کماکان پابرجا بود.

منظور از سابقه ثبتی در این قانون حد اقل تقدیم اظهارنامه ثبتی با رعایت ماده 13 قانون مذکور جهت پذیرش درخواست است.

با جمع مواد 7 و 12 و تبصره ماده 10، اینگونه قابل برداشت است که هیئت می تواند درخصوص عرصه نیز به همراه اعیان سند مالکیت صادر کند و قانون مورد بحث فقط منصرف به اعیان نیست.

4- ثبت ملک و صدور سند مالکیت املاک واقع در بافت مسکونی روستا

بعد از پیروزی انقلاب اسلامی چندین قانون در خصوص سند دار کردن املاک مسکونی در روستا ها تصویب شد. بر همین اساس ابتدا تبصره ماده 71 قانون برنامه دوم توسعه مصوب 1374 این موضوع را پیش بینی نمود و پس از آن ماده 140 قانون برنامه سوم توسعه مصوب 1379 به این موضوع اختصاص یافت و همچنین در ماده 133 قانون برنامه چهارم توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی مصوب 1384/02/07، در بند های 1 و 2 این هدف را کاملتر کرد.

مطابق ماده 133 قانون برنامه چهارم توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی مصوب 1384/02/07، در صورتی که محدوده مورد عمل قبلا تحدید حدود شده باشد، بنا بر شرایط آمده در آن ماده سند مالکیت صادر و تسلیم میشود.

همچنین در موارد زیر موضوع در هیئتی مرکب از رئیس اداره ثبت اسناد و املاک شهرستان و رئیس بنیاد مسکن انقلاب اسلامی و یکی از قضات دادگستری به انتخاب رئیس قوه قضائیه موضوع را بررسی کرده و رای صادر می کنند:

1. در صورتی که متصرف نتواند مدارک دال بر مالکیت ارائه نماید.
2. در مالکیت و تصرف افراد اختلاف باشد.
3. محدوده مورد عمل تحدید حدود نشده باشد.
4. عرصه آ« از املاک متعلق به دولت، سازمان ها، موسسات و نهاد های عمومی یا اوقاف باشد.

5- صدور سند بر اساس قانون الحاق موادی به قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب 1388

بر طبق ماده 1 قانون مذکور، به منظور صدور سند مالکیت املاک واقع در محدوده روستا های بالای بیست خانوار و شهر های زیر بیست و پنج هزار نفر جمعیت، بنیاد مسکن انقلاب اسلامی ( در روستا ها) و وزارت راه و شهرسازی ( در شهر ها) حسب مورد موظف اندبرای روستا ها و نیز شهرهای مذکور، نقشه کلی و همچنین به نمایندگی از طرف اشخاصی که تصرفات مالکانه دارند، نقشه تفکیکی وضع موجود را منطبق بر وضعیت ثبتی آن تهیه و به اداره ثبت اسناد و املاک محل ارسال نمایند. نقشه های مزبور که برای املاک واقع در محدوده روستا ها و شهر ها تهیه شده نیاز به تایید سایر مراجه ندارد و ادارات ثبت اسناد و املاک بر اساس آن اقدام می نمایند.

6-صدور سند مالکیت بر مبنای انتقال رسمی ملک

نحوه ثبت انتقالات در دفتر املاک به صورت واضح در ماده 26 قانون ثبت و ماده 104 آیین نامه قانون ثبت آمده است. بر همین اساس ماده 104 آیین نامه نامه قانون ثبت در تشریح ماده مزبور نحوه درج توضیحات واگذاری حق نسبت به عین و نقل و انتقال تمام یا قسمتی از ملک به اختصار ثبت می شود که نحوه ثبت آن به تفصیل در این ماده آمده است.

7-صدور سند مالکیت بر مبنای تبدیل اسناد مالکیت مشاعی

چنانچه تمام سهم مشاع یک ملک به یک نفر انتقال یابد و وی مالک کل ملک شود، می تواند تقاضای سند مالکیت جدید فقط به نام خویش را به اداره ثبت بدهد. ماده 110 آیین نامه قانون ثبت اصلاحی 1380/11/08 مقرره مربوطه در این باب را به تفصیل بیان می دارد.

چنانچه بر فرض اینکه شخصی مالک 2 دانگ مشاع یک ملک باشد و 2 دانگ دیگر از آن ملک را خریداری نماید و کل سهم وی 4 دانگ شود، می تواند از این ماده بهره جسته و تقاضای سند جدید با ذکر مالکیت 4 دانگ برای خود به اداره ثبت اسناد و املاک تقدیم نماید.

8- صدور سند مالکیت بر مبنای ارث

در صورت فوت مالک و انتقال ملک به وراث نیز هریک از ورثه می تواند نسبت به سهم الارث خود درخواست صدور سند مالکیت جدید نماید. ماده 2 آیین نامه راجع به ماده 299 قانون امور حسبی مصوب 1322 در زمینه ارث و ماده 105 آیین نامه اصلاحی قانون ثبت مصوب 1380/11/18 در زمینه انتقال ملک به وراث مقرر گردیده است. همچنین در سال 1387 قانونگذار ماده 964 قانون مدنی را اصلاح و مضمونا بیان داشت هرچند زوجه از اصل عرصه و اعیان مال غیر منقول ارث نمیبرد، اما علاوه بر قیمت اعیان، نسبت به قیمت عرصه نیز ارث می برد.

9- صدور سند مالکیت در راستار افراز ملک مشاع

مالکین مشاع تحت شرایطی می توانند درخواست افراز ملک مشاع را از اداره ثبت بنمایند. در این حالت اگر ملک قابل تقسیم باشد، بین مالکین تقسیم شده و برای هر مالک سند مستقل با شماره پلاک ثبتی جداگانه صادر می شود.

اما اگر قابل تقسیم یا افراز نباشد، اداره ثبت گواهی عدم افراز صادر می کند و پس از آن به درخواست هریک از مالکن، دادگاه دستور فروش ملک را صادر می نماید و ملک در واحد اجرای احکام به وسیله مزایده به فروش رسیده و وجوه حاصل از فروش بین مالکین تقسیم می شود.

ماده 1 قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1357 یک استثنا دارد، آن هم اینکه اگر بین مالکین مشاع محجور یا غایبی باشد یا فراز بابت تقسیم ترکه باشد، در اینصورت برابر رای وحدت رویه ردیف 59/29 مورخ 1360/01/15 ناظر به ماده 312 قانون امور حسبی رسیدگی به دعوای افراز در صلاحیت دادگاه عمومی خواهد بود. البته قابل توضیح است حتی در این حالت صدور سند تک برگی مشاعی توسط اداره ثبت مانع قانونی ندارد و آنچه ممنوع می باشد افراز ملک است.

10-صدور سند مالکیت بر اساس صورتمجلس تفکیکی آپارتمان یا تفکیک عرصه

مالک یا مالکین ملک می توانند بنا به تجویز قانون تقاضای تفکیک ملک خود به قطعات کوچکتر را از اداره ثبت بخواهند که معمولا به دو گونه انجام می شود.

دسته اول:

ساختمان هایی که در شروع ساخت یک پلاک مادر  (پلاک ثبتی اصلی) دارند. اما پس از ساخت اداره ثبت بر اساس اطلاعات بدست آمده از پایان کار شهرداری و مشخصات واحد های ساخته شده و قسمت های مشترک برای هر واحد بطور مستقل و جداگانه سند تفکیکی صادر می کند.

دسته دوم:

مطابق ماده 106 آیین نامه قانون ثبت اسناد و املاک اصلاحی 1380/11/08 در خصوص عرصه یا زمین هایی است که مالک یا مالکین قصد دارند به قطعات کوچکتر تقسیم کرده و برای هریک، سند مالکیت مستقل و جداگانه اخذ نمایند.

11- صدور سند مالکیت بر اساس تجمیع ملک

مالکین املاکی که در کنار یکدیگر و متصل به هم هستند می توانند به اداره ثبت درخواست تجمیع کل املاک را بدهند تا پس از ابطال اسناد املاک متعدد، یک سند واحد برای همه آن ها صادر شود تا به صورت یک ملک مستقل با شماره پلاک ثبتی واحد در آید. کلیه املاک مورد تجمیع باید دارای کاربری یکسان باشند، مثلا اگر یکی از املاک مسکونی و دیگری تجاری باشد امکان تجمیع وجود ندارد. املاک مورد تجمیع نباید در قید رهن یا بازداشت یا معامله شرطی باشند.

12- صدور سند مالکیت بر اساس قانون جامع حدنگار ( کاداستر ) و تعیین حدود اربعه ( صدور سند تک برگ)

مورخ 1393/11/12 قانون گذار مبادرت به تصویب قانون جامع حد نگار (کاداستر) کشور جهت بهبود وضعیت حدود و ثغوذ پلاک های ثبتی و شفاف شدن متراژ و حدود اربعه رسمی نمود. مطابق این قانون، سازمان ثبت اسناد و املاک موظف شده است ظرف مدت 5 سال کلیه اسناد مالکیت دفترچه ای را جمع و به اسناد مالکیت حد نگار که باید دارای نقشه UTM و شناسه (کد) انحصاری ملک باشد نماید. پس از گذشت 5 سال از تاریخ 1394/01/01 هرگونه خدمات ثبتی به اشخاص منوط به تعویض اسناد مالکیت دفترچه ای است.

13- صدور سند مالکیت بر مبنای حدود و مساحت باقیمانده ملک یا اصلاح شوارع

در مواردی که ملک در اثر تعریض گذر و عقب نشینی، قسمتی ا آن اصلاح و کم می شود، اداره ثبت پس از اطلاع از طریق مالک یا شهرداری یا اینکه خود راسا متوجه موضوع شود به آن رسیدگی نموده و پس از معاینه محل و احراز، صورتجلسه کرده و متعاقب آن حدود واقعی و اطلاح یا کسر شده را در زیر ثبت اولیه ملک قید و ضمن ابطال و ضبط سند مالکیت اولیه، سند مالکیت جدید با ابعاد و حدود مشخص شده جدید صادر میکند.

14- صدور سند مالکیت بر اساس تقسیم نامه رسمی

چنانچه یک ملک در مالکیت دو یا چند نفر باشد و تفکیک شود، مالکین می توانند در دفترخانه اسناد رسمی حاضر شده و بر مبنای صدر ماده 591 قانون مدنی و با رعایت ماده 595 قانون مدنی، قطعات موضوع صورتمجلس تفکیکی را بین خود تقسیم نمایند. در این صورت دفتر اسناد رسمی تنظیم کننده تقسیم نامه باید اسناد مالکیت مشاعی مالکین را به انضمام تقسیم نامه تنظیمی به اداره ثبت محل ارسال کند و اداره ثبت با بایگانی نمودن اسناد مالکیت مشاعی، نسبت به صدور اسناد مالکیت قطعات تفکیکی مطابق تقسیم نامه تنظیمی با توضیح موضوع در ملاحظات ثبت های دفاتر املاک اقدام می نماید.

هرچن تقسیم یک عقد محسوب می شود و در معتبر بودن آن شکی نست اما ئر تقسیم اراضی کشاورزی، چنانچه تقسیم در تعارض ماده 101 قانون شهرداری یا قانون جلوگیری از خد شدن اراضی باشد، به نظر می رسد باید این تقسیم به جهت عدم رعایت قانون امری، باطل تلقی گردد.

15-صدور سند مالکیت بر اساس وصیتنامه

مالک می تواند با مراجعه به دفترخانه اسناد رسمی تا یک سوم از ملک را به نفع شخص دیگری وصیت کند. ماده 122 آیین نامه قونون بت در این باره مقرر گردیده است.

16-صدور سند مالکیت بر مبنای صلح محاباتی با خیار فسخ

صلح به معنای توافق دو طرف بر امری است. عقد صلح به محاباتی و غیر محاباتی تقسیم می شود.

• عقد صلح محاباتی:

عقد معوضی است که به طور عمدی تساوی عرفی ارزش اقتصادی بین عوضین رعایت نشده و عوضین نا برابرد باشد.

• عقد صلح غیر محاباتی:

چنانچه تساوی عرفی ارزش اقتصادی بین عوضین رعایت شده باشد.

در این موضوع مواد 30 آیین نامه قانون ثبت اسناد و املاک و 104 آیین نامه ماده مذکور مقرر گردیده است.

17- صدور سند مالکیت المثنی

مطابق ماده 163 آیین نامه قانون ثبت اسناد و امکلاک هر موقع که اداره ثبت طبق قانون المثنی سند مالکیت می دهد، باید در ستون ملاحظات دفتر املاک در مقابل ثبت ملک تاریخ صدور المثنی قید کند. ماده 120 این آیین نامه نحوه اخذ سند المثنی را شرح می دهد.

18-صدور سند بر مبنای تغییر حدود اراضی

بند 372 مجموعه بخشنامه های ثبتی در این باره مقرر داشته: هرگاه مالکین دو یا چند ملک مجاور به منظور اصلاح و بهبود وضع املاک خود نیاز به مبادله قسمت های جزئی از املاک خود داشته باشند، می توان با تنظیم صورت جلسه توافق و سند رسمی و پرداخت حقوق و عوارض مربوطه عمل کردو رعایت تشریفات ضرورتی ندارد.

19-صدور سند مالکیت اعیان بر مبنای قرارداد با مالک عرصه

بر اساس ماده 104 مکرر آیین نامه قانون ثبت الحاقی مصوب 1324، هنگامی سند مالکیت اعیانی مقدور است که اولا، ملک مورد نظر ثبت دفتر املاک شده اشد، ثانیا ملک به موجب سند رسمی به طرف قرارداد اجازه احداث اعیانی به مالکیت احداث کننده داده باشد. این شرایط زمانه پیش می آید که به عنوان مثال مالک ملک ثبت شده، به شخص یا اشخاصی اجازه احداث اهیانی برای خود بدهد. هرگاه چنین اجازه ای به موجب سند رسمی باشد، خلاصه آن باید در ستون انتقالات سند مالکیت و زیر نظر ثبت ملک در دفتر املاک قید شود.

20- صدور سند مالکیت بر مبنای انتقال اجرایی

صدور سند بر مبنای انتقال اجرایی علی اصول یا در واحد اجرای احکام مدنی دادشگاه اتفاق می افتد، یا زمانی که حکمی علیه محکوم علیه صادر و وی از پرداخت محکوم به امتناع می نماید. در این موارد دادگاه پس از بررسی کامل پرونده اجرایی چنانچه مورد مزایده وفق مواد 137 الی 145 قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356 برگزار گردیده باشد، صحت برگزاری موزایده را تایید کرده و ضمن آن دستور انتقال ملک به خریدار را صادر می نماید.

21- صدور سند مالکیت بر مبنای حکم نهایی دادگاه

صدور اسناد مالکیت به نام محکوم له بر اساس رای نهایی دادگاه و حتی بدون تنظیم سند انتقال اجرایی در دفترخانه، ویژه اراضی و املاک موضوع رسیدگی دادگاه های املاک واگذاری نیست. پس در هر مورد که آرا دادگاه های ذی صلاح مبنی بر ابطال سند مالکیت محکوم علیه و صدور سند مالکیت به نام محکوم له صادر می شود، ادارات ثبت نسبت به اجرای رای صادره اقدام مقتضی معمول خواهند نمود.

یکی دیگر از موارد ی که به حکم دادگاه سند مالکیت صادر می شود بند 378 مجموعه بخش نامه های ثبتی پس از اجرای حکم افراز دادگاه است.

22- صدور متمم سند مالکیت

در اسناد رسمی که به صورت دفتر چه ای صادر می شد، گاها به دلیل نقل و انتقال زیاد ستون انتقال پر می شد و جایی برای ثبت نقل و انتقال و درج آن روی دفترچه نبود. به همین جهت ماک با مراجعه به اداره ثبت درخواست متمم سند مالکیت حاوی ستون انتقالات مینمود. این موضوع در بند 81 بخشنامه های ثبتی پیش بینی شده است. اما اکنون پس از هر نقل و انتقال مالک با توجه به سند انتقال قطعی رسمی در دفاتر اسناد رسمی و درج نام وی در دفتر املاک واقع در اداره ثبت یم تواند به این اداره مراجعه و تقاضای سند تک برگ مالکیت نماید.

23- صدور سند مالکیت متوفای بدون وارث به نام دولت

اموال متوفی بدون وارث یا باقی مانده اموال متوفایی که تنها ورثه وی زوجه است، بدون مالک نخواهد بود و طبق ماده 335 قانون امور حسبی به دولت انتقال می یابد.

ماده 949 قانون مدنی نیز باقی مانده اموال متوفایی را که دارای زوجه بوده است، پس از یک چهارم ترکه برای زوجه، در حکم مال اشخاص بدون وارث و تابع ماده 866 قانون مدنی معرفی کرده است.

در حال حاضر در عمل اموال متوفی بلاوارث تا سپری شدن مهلت های مقرر در ماده 4 قانون راجع به اموال بلاصاحب مصوب 1313 نزد دادستان یا معاون وی نگهداری شده و پس از گذشت مهلت های مذکور و عدم رجوع مدعی حق، با توجه به بخشنامه شماره 100/15658/9000 مورخ 93/03/27 ریاست محترم قوه قضائیه و با در نظر داشتن ماده 866 قانون مدنی اموال تحویل ستاد اجرایی فرمان امام (ره) می گردد.

24- صدور سند مالکیت برای اراضی موقوفه

اداره ثبت می تواند با توجه به مقررات واحد های ثبتی در صورت تقاضای اداره اوقاف اسناد مالکیت موقوفات عام را طبق مقررات صادر و تسلیم مراتب را هم جهت اطلاع به متولی ابلاغ نماید، بند های 354 و 355 مجموعه بخش نامه های ثبتی و ماده 107 آیین نامه اجرای قانون ثبت در این موضوع تعیین تکلیف میکنند.

25- صدور سند مالکیت برای ملک مورد وثیقه بنا به تقاضای دادسرا به نام دولت

متهمی که برای او قرار تامین (کیفری) صادر و وثیقه تودیع کرده، در صورتی که حضورت لازم باشد، احضار می شود و هرگاه ثابت شود بدون عذر موجه حاضر نشده است، در صورت ابلاغ واقعی اخطاریه، وجه التزام تعیین شده به دستور دادستان اخذ و ا از وثیقه سپرده شده معادل وجه قرار تامین کیفری ضبط می شود.

چنانچه متهم، کفیل معرفی کرده یا شخص دیگری برای او وثیقه سپرده باشد، به کفیل یا وثیقه گذار اخطار می شود ظرف یک ماه متهم را تحویل دهد. در صورت ابلاغ واقعی اخطاریه و عدم تحویل متهم، به دستور دادستان بر حسب مورد، وجه الکفاله اخذ و یا وثیقه، معادل وجه قرار ضبط می شود.

دستور دادستان پس از قطعیت، بدون صدور اجرائیه در اجرای احکام کیفری و مطابق مقررات اجرای احکام مدنی اجرا می شود.

ضمنا به تصریح ماده 2 قانون تاسیس سازمان جمع اوری و فروش اموال تملیکی و اساسنامه آن مصوب 1370/10/24 کلیه اموال و حقوق مالی که به توقیف یا تحت سرپرستی و مدیریت دولت در آمده باشد و یا به هر نحو به تصرف دولت درآید، در اختیار سازمان جمع آوری اموال تملیکی قرارداده می شود تا در جمع آوری و نگهداری و اداره اموال یا حقوق مزبور اقدام نماید.

26- صدور سند مالکیت دولت به جهت موات اعلام کردن اراضی

ماده 20 آیین نامه اجرایی قانون زمین شهری به چگونگی اجرای این مقرره مبنی بر صدور سند مالکیت نسبت به اراضی موات به نام دولت با نمایندگی وزارت راه و شهرسازی پرداخته.

به منظور تشخیص عمران و احیا و تاسیسات متناسب و تعیین زمین دایر و تمیز بایر از موات و اجرای وظایف قانونی و رسیدگی به استعلامات واصله از ناحیه مراجع ذی ربط در مراکز استان ها و نیز شهر ها و مناطقی که ضرورت اقتضای تسکشل کمیسیون های متعدد بنماید، کمیسیون های سه نفره مرکب از نمایندگان وزارت مسکن و شهر سازی با حکم وزیر مسکن و شهرسازی تشکیل می گردد تا نسبت به بررسی وضعیت اراضی با رعایت قانون زمین شهری و آیین نامه اجرایی رسیدگی های لازم معمول و اظهارنظر نماید.

27- صدور سند مالکیت به دلیل ملی شدن جنگل ها و مراتع

پس از تصویب قانون ملی شدن جنگل ها و مراتع کشور، افرادی که به نام جنگل دار با مراجعه به جنگل ها و مراتع، با در دست داشتن برگه ای به نام برگ تشخیص اراضی ملی از مستثنیات، با معاینه محل، چنانچه اراضی تحت کشاورزی بوده یا احداث بنا شده بود را مستثنیات و در غیر اینصورت ملی اعلام می کردند و این موضوع در برگ تشخیص قید می گردید.

البته وفق ماده واحده قانون تعیین تکلیف اراضی اختلافی موضوع اجرای ماده 56 قانون جنگل ها و مراتع مصوب 1367/06/22، اعتراض به برگ تشخیص در صلاحیت این هیئت قرار گرفت که این آرا قابل اعتراض در دیوان عدالت اداری بود.

از سال 1392 اعتراض به آرا هیئت حل اختلاف در صلاحیت محاکم عمومی حقوقی قرار گرفت، اما حال حاضر به موجب تبصره 1 ماده 9 قانون افزایش بهره وری بخش کشاورزی و منابع طبیعی مصوب 1389 از سال 1394 اعتراض به برگ تشخیص با اعتراض به ملی شدن اراضی در صلاحیت شعب ویژه مستقر در دادگستری مرکز استان است.