انواع دعاوی
دعوای درخواست تخلیه ( تخلیه فوری )
درخواست تخلیه زمانی مطرح می شود که ملکی اجاره داده می شود ولی مستاجر علی رغم انقضای مدت اجاره از تخله ملک خودداری کند، این ملک می تواند مسکونی، آموزشی، اداری، تجاری باشد. البته به استناد ماده 15 آیین نامه مربوط به شرایط و طرز استفاده از خانه های سازمانی مصوب 1363/10/19 هیئات وزیران (اصلاحی 1375/10/09)، این نوع از املاک استثنا بر این اصل است.
تخلیه منازل سازمانی بر اساس آیین نامه مذکور با دستور رئیس دادگستری محل صورت می پذیرد. منازل سازمنی نیرو های مسلح نیز بر همین رویه تخلیه می گردد. ولی تخلیه منازل سازمانی شهرداری ها و شرکت های ابسته مانند مترو و اتوبوسرانی و نیز وزارت نفت، از شمول مقررات فوق خارج بوده و تابع قواعد حاکم بر دعاوی مربوط به تخلیه اماکن است.
موجر می تواند درخواست صدور تخله ملک را ( که باید تنظیم دادخواست مناسب صورت بگیرد) از دادگاه صلح وقوع ملک بخواهد. با توجه به اینکه دستول تخلیه حکم یا قرار نیست بدون تعیین وقت رسیدگی یا اخذ توضیح از مستاجر فورا صادر می شود. بنا بر این قابلیت تجدید نظر خواهی نیز ندارد چرا که اصولا با ماهیت فوری بودن آن تعارض دارد.
در این شرایط هرگونه ادعای خلاف توسط مستاجر باید جداگانه اثبات شود. چنانچه موجر ودیعه دریاف کرده باشد، قبل از تخلیه باید آن را به صندوق دادگستری واریز نماید و این موضوع باید در دستور تخلیه قید شود.
قانونگذار در تاریخ 1403/02/10 در ماده 6 قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها، صراحتا ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر را اصلاح و طرفین قرارداد را ملزم به ثبت قرارداد در سامانه معاملات و املاک نمود.
به عبارتی ارکان و شرایط درخواست تخلیه فوری در خصوص قرارداد های اجاره که از تاریخ 1403/03/17 به بعد تنظی می شوند باید به شرح ذیل باشد، در غیر اینصورت می بایست دادخواست حکم تخلیه تقدیم شود نه دستور تخلیه:
- ثبت اجاره نامه در سامانه خودنویس
- ذکر مدت اجاره
- قید مبلغ اجاره و مبلغ قرض الحسنه
- تایید دو نفر به عنوان شاهد در سامانه
- اخذ کد رهگیری
در نظر داشته باشید قرارداد های اجاره بیش از دو سال باید حتما در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ( از طریق دفاتر اسناد رسمی یا قراردادهای یکسان) به ثبت برند، در غیر اینصورت به دلالت ماده 1 قانون الزام، فاقد هرگونه اعتبار و اثر قانونی خواهد بود.
همانطور که گفته شد مرجع صالح رسیدگی به دعوای تخلیه عین مستاجره دادگاه صلح محل وقوع ملک است و به دلالت ماده 3 آیین نامه اجرایی روابط موجر و مستاجر مصوب 1387 رسیدگی به درخواست تخلیه در مورد سند عادی موضوع ماده 2 قانون، بدون تقدیم دادخواست و با ابطال تمبر مربوط به دعاوی غیر مالی و بدون تشریفات آیین دادرسی مدنی به عمل خواهد آمد. ولی جالب آن است که در عمل، این درخواست باید در قالب دادخواست مطرح شود.
به دلیل وجود اختلاف رویه در دادخواست های دستور تخلیه به همره مطالبه اجور معوقه، در صورتی که بیش از یک میلیارد ریال تقدیم شود، به وکلا و خواهان ها توصیه می شود، دو دادخواست جداگانه و مستقل تقدیم کنند.
چنانچه مستاجر مدعی تمدید مدت عقد اجاره باشد، به دلالت ماده 5 قانون روابط موجر و مستاجر 1376 و مواد 17 و 16 آیین نامه، می تواند مستقلا دعوای مرتبط مبنی بر تمدید قرارداد اجاره در دادگاه عمومی حقوقی محل مطرح کند و همزمان درخواست صدور توقیف عملیات اجرایی تخلیه را بخواهد تا مانع تخلیه ملک شود.
اداره حقوقی وه قضائیه در نظریه مشورتی شماره 7/99/1110 مورخ 1399/09/03 اشعار داشته : (( در فرض تقاضای صدور دستور تخلیه توسط یکی از موجرین، صدور این دستور منوط به تودیع ودیعه به نسبت سهم مستاجر است، با توجه به قابل تجزیه بودن حقوق موجرین و مستاجرین مشاعی و حق مستقل هریک از آن ها طرح دعوای تخلیه به طرفیت برخی از مستاجرین قابل استماع است، اجرای دستور تخلیه ید مستاجر از ملک و عین مستاجر مشاعی، تایع نحوه تصرف در املاک مشاعی و مشمول ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی است.
مستندات قانونی مربوط به دعوا:
- قانون نحوه استفاده از خانه های سازمانی مصوب 1346
- ماده 15 آیین نامه مربوط به شرایط و طرز استفاده از خانه های سازمانی مصوب 1363/10/19 هیئات وزیران (اصلاحی 1375/10/09)
- ماده 1 آیین نامه مربوط به شرایط و طرز استفاده از خانه های سازمانی مصوب 1363/10/19 هیئات وزیران (اصلاحی 1375/10/09)
- ماده 6 قانون نحوه استفاده از خانه های سازمانی ارتش جمهوری اسلامی ایران مصوب 1363
- ماده واحده قانون نحوه تخلیه خانه های سازمانی نیرو های مسلح و وزارت دفاع و پشتیبانی نیرو های مسلح و نیروی انتظامی مصوب 1372
- ماده 3 لایحه قانونی تاسیس وزارت نفت مصوب 1358
- ماده 80 قانون اساسنامه شرکت ملی نفت
- ماده 83 قانون اساسنامه شرکت ملی نفت
- ماده 6 قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها
- ماده 18 قانون جهش تولید مسکن
- ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر اصلاحی 1403/02/10
- ماده 1 قانون الزام به ثبت رسم معاملات اموال غیر منقول
- ماده 1 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376
- ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376
- ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376
- ماده 2 آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1378
- ماده 3 آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1378
- ماده 6 آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1378
- ماده 16 آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1378
- ماده 17 آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1378
- ماده 466 قانون مدنی
- ماده 494 قانون مدنی
- ماده 12 قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 1342
ارکان دعوای درخواست تخلیه فوری:
- احراز مالکیت خواهان
- تنظیم اجاره نامه ( کتبی ) حداقل در دو نسخه (احراز رابطه استیجاری)
- تعیین مدت اجاره
- امضای دو شاهد در ذیل اجاره نامه
- درج امضای موجر و مستاجر در اجاره نامه ( درج اثر انگشت و مهر را معمولا واجد صدور دستور تخلیه نمیدانند)
- انقضای مدت اجاره و عدم تخلیه ملک توسط مستاجر
- مورد اجاره از منازل دولتی نباشد، زیرا تخلیه این مورد در صلاحیت رئیس دادگستری محل است. (به استناد ماده 15 آئین نامه مربوط به شرایط و طرز استفاده از خانه های سازمانی مصوب 1363/10/19 هیئات وزیران (اصلاحی 1375/10/09))
- رابطه استیجاری مربوط به قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 باشد. ( زیرا تخلیه مربوط به قانون سال 1356 شرایط و مقررات خاصی دارد)
- عین مستاجره ملک تجاری دارای حق سرقفلی نباشد. ( زیرا تعیین سرقفلی نیاز به تعیین وقت رسیدگی و ارجاع امر به کارشناس دارد تا قیمت روز سرقفلی مشخص شود، چرا که هم زمان با تخلیه ملک، سرقفلی مستاجر باید پرداخت گردد، هرچند در این خصوص اختلاف نظر وجود دارد)